Preguntas frecuentes sobre la compra de vivienda VIP y VIS

De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio es aquella que reúne los elementos que aseguran su habitabilidad, estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción cuyo valor máximo de acuerdo con la Ley 1955 de 2019 es de hasta:

a. Ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes (135 SMLV) en ciudades con población menor a 1 millón de habitantes.

b. Ciento cincuenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (150 SMMLV) en aglomeraciones urbanas con población igual o mayor a 1 millón de habitantes (Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga)

En el caso del departamento del Atlántico aplica al distrito de Barranquilla y los municipios de Sabanalarga, Ponedera, Palmar de Varela, Sabanagrande, Santo Tomás, Malambo, Soledad, Galapa.

c. Ciento setenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (170 SMMLV) en ciudades con población igual o mayor a 1 millón de habitantes en zonas de renovación urbana.

Es aquella vivienda de interés social cuyo valor máximo es de hasta noventa salarios mínimos mensuales legales mensuales vigentes (90 SMMLV).

Con el decreto 949 de 2022 este precio puede llegar sin exceder los ciento diez salarios mínimos legales mensuales vigentes (110 SMMLV) en aquellos municipios que decreten zonas de renovación urbana.

“Mi Casa Ya” del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio es un programa que otorga un subsidio familiar de vivienda con el fin de completar el cierre financiero para la adquisición de vivienda nueva en la categoría VIP y VIS en zona urbana de cualquier municipio del país

Este programa está dirigido a:

• Tener ingresos totales menores a 4 SMMLV ($4.00.000).
• No ser propietarios de una vivienda en el territorio nacional.
• No haber sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda otorgado por una Caja de Compensación Familiar. (A excepción de los hogares con ingresos totales menores a 2 SMMLV ($2.000.000), podrán concurrir con el asignado por las Cajas de Compensación Familiar y el de Mi Casa Ya (esta información será reportada por las Cajas de Compensación Familiar).
• No haber sido beneficiarios de un subsidio otorgado por el Gobierno Nacional que haya sido efectivamente aplicado.
• No haber sido beneficiarios a cualquier título de las coberturas de tasa de interés.
• Contar con un crédito aprobado para la adquisición de una solución de vivienda, o contar con una carta de aprobación de un leasing habitacional emitida por un establecimiento de crédito o el Fondo Nacional del Ahorro.

Para hogares con ingresos entre los 1 y 2 salarios mínimos legales mensuales vigentes, el subsidio de la cuota inicial es de 30 SMMLV, mientras que para hogares mayores a 2 y hasta 4 salarios mínimos legales mensuales vigentes. También hay un subsidio a la tasa de interés del crédito hipotecario.

Para tramitar el subsidio familiar de vivienda MI CASA YA, primero, el hogar debe seleccionar la vivienda de su preferencia, según su capacidad económica, y dirigirse al establecimiento de crédito de su elección o al Fondo Nacional del Ahorro para tramitar su carta de aprobación de crédito.

Allí se verificarán las características de los hogares y se informará si pueden ser beneficiarios o no. En caso de que la respuesta sea positiva, la familia debe continuar con el trámite para la aprobación de un crédito hipotecario. El establecimiento de crédito será el encargado de solicitar la asignación del subsidio al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.

No, no es posible tramitar directamente el SFV, es obligatorio tramitarlo a través de una entidad bancaria.

No, para ser postulado al subsidio familiar de vivienda MI CASA YA es obligatorio contar un crédito aprobado para la adquisición de una solución de vivienda o con una carta de aprobación de un leasing habitacional emitida por un establecimiento de crédito o el Fondo Nacional del Ahorro. Como consecuencia de esto, las personas que adquieran de contado una vivienda VIP o VIS no son elegibles para el subsidio familiar de vivienda MI CASA YA

Si, todo ciudadano colombiano que cumpla con los requisitos establecidos puede postularse al subsidio.

Si, todo ciudadano colombiano que conforme un hogar unipersonal y que cumpla con los requisitos establecidos puede postularse al subsidio.

No, el subsidio familiar de vivienda solo es válido para la adquisición de vivienda nueva ubicada en perímetro urbano, no es válido para construcción en sitio propio.

Sí, la norma establece que las personas podrán ser beneficiarias de una subsidio familiar de vivienda una sola vez en la vida, a excepción de que el inmueble adquirido haya sido perdido por imposibilidad de pago; situación que será objeto de estudio por parte de Fonvivienda, donde se revisará que el inmueble con el que cruza realmente fue rematado por incapacidad de pago.

No, los cupos de subsidios familiares de vivienda no son ilimitados. El Gobierno Nacional determina un numero limitados de cupos anuales, funcionando por demanda, es decir hasta que se agoten los cupos anuales bajo el esquema primer llegado primer beneficiado.

Este programa otorga una cobertura o subsidio a la tasa de interés de 5 puntos porcentuales sobre la tasa de interés pactada en el crédito o contrato de leasing habitacional si la vivienda a adquirir es VIP, y cuatro puntos porcentuales (4 pp) si es VIS. La cobertura a la tasa que otorga el Gobierno Nacional aplica para los primeros 7 años del crédito o leasing habitacional e inicia desde la primera cuota. Cumplidos los siete años se inicia el pago del total de los interés en la cuota de crédito pactado.

 Los establecimientos de crédito deben informar a los potenciales deudores de crédito y locatarios de leasing habitacional acerca de las condiciones de acceso, vigencia y terminación anticipada del beneficio que ofrece el Gobierno Nacional. En los respectivos extractos mensuales los establecimientos de crédito informarán claramente el valor del beneficio de la cobertura de tasa de interés.

No, el constructor no es responsable de los trámites de crédito hipotecario y subsidio familiar de vivienda, estos están 100% en cabeza del titular de la separación.

El cierre financiero es la suma de los aportes que debe hacer el futuro propietario para cubrir el valor pactado de la vivienda, el cual puede estar compuesto de:

Valor de la vivienda= recursos propios + crédito hipotecario + subsidio familiar de vivienda + subsidio familiar de vivienda de caja de compensación

Recursos propios: aportes de ahorro personal, cesantías

Crédito hipotecario: Es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga por parte de una establecimiento de crédito para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales. Este tipo de créditos permiten a las personas adquirir una vivienda.

Subsidio familiar de vivienda MI CASA YA: ver pregunta 4

Subsidio familiar de vivienda caja de compensación: subsidio otorgado por la caja de compensación a sus afiliados previo cumplimiento de requisitos.

La consecución de estos recursos son de exclusiva responsabilidad del futuro propietario.

No, la carta de crédito es un paso previo en la cual el banco certifica que de acuerdo con sus ingresos y gastos puede optar a un cupo máximo de endeudamiento bajo unas condiciones comerciales, financieras y legales que deben ser cumplidas previo al desembolso (ratificación).

Si se tiene una carta de crédito aprobado y el titular se endeuda durante la vigencia de esta, pierde capacidad de endeudamiento y puede o perder su elegibilidad para otorgamiento del crédito o disminuir al valor que el banco le pueda prestar, afectando su cierre financiero.

La pérdida de empleo o cambio a uno nuevo con un menor ingreso afecta la posibilidad de otorgamiento del crédito pudiendo ser negado o disminuida la capacidad de endeudamiento.

Si el valor aprobado en la carta de crédito es menor al requerido para su cierre financiero debe:

1. Aportar el monto faltante mediante recursos propios
2. Volver a aplicar a una nueva carta de crédito una vez sus condiciones financieras mejoren

Si, usted puede aplicar a un crédito en diferentes establecimientos de crédito.

Si su carta de crédito se vence durante el proceso o hubo cambio de año, es su obligación renovarla ante su entidad financiera lo más pronto posible de acuerdo con su realidad financiera y remitir la nueva carta al constructor.

Al momento de tramitar su carta de crédito, usted debe informar al establecimiento de crédito su voluntad de ser postulado al programa de subsidios de vivienda y a la tasa de interés. Solamente dichos establecimientos pueden iniciar el proceso de postulación una vez el aprueben su carta de crédito.

Una vez el banco el expide su carta de crédito aprobada, usted puede verificar su estado postulación en la página web del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio enlace

https://subsidiosfonvivienda.minvivienda.gov.co/MiCasaYa/ConsultaMCY.aspx

y su estado deberá ser “habilitado” es decir cumple los requisitos para optar al subsidio

No, el estado ¨habilitado¨ indica que cumple los requisitos para optar a un subsidio. El subsidio es asignado y listo para resolución de asignación, una vez el banco le aprueba de manera definitiva su crédito hipotecario (ratificación) y reporta al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.

Comprar una vivienda cuyo precio se expresa en SMMLV, significa que el valor en pesos a pagar será el resultante de multiplicar el valor en SMMLV por el valor en pesos del salario mínimo vigente al momento de la escrituración. Esto significa que con el cambio de año el valor en pesos varias a pesar de que el valor en SMMLV se mantiene constante.

Un subsidio MI CASA YA en SMMLV, significa que el valor en pesos a recibir será el resultante de multiplicar el valor en SMMLV por el valor en pesos del salario mínimo vigente al momento de la expedición de la resolución de asignación. Esto significa que con el cambio de año el valor en pesos varias a pesar de que el valor en SMMLV se mantiene constante.

Si por cualquier motivo no es posible aportar los recursos provenientes del programa MI CASA YA, es responsabilidad del titular de separación, encargante o promitente comprador aportar los recursos faltantes para lograr su cierre financiero. En caso de no poder aportarlos en los tiempos establecidos no se puede continuar con la intención del negocio.

No, el promotor, de acuerdo con la estructuración financiera del proyecto, toma la decisión de solicitar o no una cuota inicial al momento de la separación. El aportar una cuota inicial hace que el monto del crédito hipotecario requerido sea menor.

Quien desee iniciar el proceso de separación de una vivienda debe aportar

• Copia de la cédula de ciudadanía del titular de la separación y del grupo familiar mayores de edad en caso de que se presenten con ingresos familiares
• Carta de crédito aprobado por una entidad bancaria
• Sustentar su cierre financiero (carta de saldo de cesantías, carta inmovilización de recursos, etc.)
• Cuota de separación.

Con estos documentos se efectúa la separación y se realiza el proceso de adhesión al contrato de fiducia inmobiliaria del proyecto

Es un esquema por medio del cual el constructor suscribe un contrato de Encargo Fiduciario con una fiduciaria en virtud del cual se vinculan los interesados en el proyecto inmobiliario, para que, una vez cumplidas las condiciones pactadas en el contrato de fiducia, los recursos recibidos sean entregados al promotor o a quien se determine en el contrato, para ser destinados al desarrollo del proyecto. Una vez vinculado el titular de la separación adquiere la calidad de beneficiario de área o encargante.

Si, es obligación legal que el titular se adhiera al contrato y se genere una cuenta de encargo fiduciario.

Los contratos de adhesión son los elaborados unilateralmente por la fiduciaria, cuyas cláusulas o condiciones no pueden ser discutidas libre y previamente por los clientes, limitándose éstos a expresar su aceptación o a rechazarlos en su integridad, o aquellos que sean predeterminados en un contrato al que después de celebrado adhieren otros fideicomitentes, quienes sólo pueden expresar su aceptación o a rechazarlos en su integridad.

Se deben aportar todos los dineros del cierre financiero que correspondan a recursos propios del titular de la separación: separación, cuota inicial, cesantías, ahorros, etc.

No, la cuentas de encargo fiduciario no generan intereses bancarios

No, los números de encargos fiduciarios son únicos e intransferibles y están amarrados a sus datos personales. Si consigna a un número diferente esos dineros son cargadas al titular de dicho encargo y no a usted.

Si usted como encargante consigna recursos en una cuenta equivocada la constructora no está obligada a responder por dichos recursos. Usted deberá hacer los tramites con el titular de dicha cuenta y acordar el reembolso de esos recursos. El manejo de las cuentas de encargos fiduciario es responsabilidad exclusiva de cada titular

Esta figura designa la manifestación de voluntad de una de las partes de un contrato de desligarse unilateralmente de él o de una parte de él, por ejemplo, de las cláusulas, retomando el consentimiento previamente otorgado como si este nunca hubiera existido. Para el desistimiento basta la mera declaración de voluntad de una de las partes y sin que se haya producido necesariamente una lesión o incumplimiento. En cuanto a la declaración de voluntad, lo habitual es que el contrato exija cumplir determinados requisitos en cuanto al plazo y forma para su ejercicio (por ejemplo, cumplir con un plazo de preaviso mínimo.  enviarlo por conducto fehaciente, aportar los documentos solicitados y pueden existir sanciones económicas que puede ser un valor fijo o un porcentaje del valor del negocio desistido).

El desistimiento de la separación se configura por:

1.  Decisión unilateral del titular de la separación,
2.  Por el incumplimiento en lo pactado en el documento del titular de la separación o contrato de fiducia inmobiliaria
3.  Por decisión unilateral del constructor basado en condiciones técnicas, financieras, jurídicas y/o del mercado que viabilizan el proyecto.

No, al momento de desistir no se reconocen intereses ni indexación por los recurso aportados a su cuenta de encargo fiduciario. Pueden aplicar sanciones por desistimiento unilateral.

Quien decida desistir deberá notificar por escrito aportando la documentación solicitada para sustentar dicho proceso. La constructora informa cuales son los canales para llevarlo a cabo. Los tiempos de reintegro, una vez el encargante aporta todos los documentos, dependerá de los procesos internos de la fiduciaria. Pueden aplicar sanciones por desistimiento unilateral.

El negarse a iniciar el trámite de desistimiento no significa que se escriturará al vivienda. En caso de que se desista del negocio y el titular de la separación no aporte la documentación para el efectivo reintegro de sus dineros, se autoriza a la Fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo a que dé por terminado el negocio y traslade los recursos a un encargo de inversión para que sean reclamados por el titular a futuro. Pueden aplicar sanciones por desistimiento unilateral.

No, El proceso de compra de la unidad inmobiliaria es personal e intransferible, por lo que una vez el titular de la separación desista esta queda a disposición total del constructor la cual la comercializará bajo las nuevas condiciones de precio del mercado. No existe la figura de cesión direccionada del desistido hacia un tercero. Pueden aplicar sanciones por desistimiento unilateral.

Si, debe actualizar sus datos. El titular de la separación se obliga a suministrar datos verídicos y es de su única y total responsabilidad actualizar sus datos de contacto en caso de que estos cambien. Las notificaciones se entenderán surtidas a los datos (dirección, teléfono y/o correo electrónico) registrados oficialmente por el titular de la separación.

No, el inicio de construcción está sujeto al cumplimiento del punto de equilibrio financiero del proyecto y al cumplimiento del cierre financiero de los titulares de las separaciones.

Las fechas de inicio de obras y entrega de viviendas suministradas durante la etapa de separación son tentativas y no definitivas y se derivan de un cronograma en condiciones normales y su postergación por las causas expuestas en el punto anterior no son responsabilidad del constructor ni constituyen incumplimiento comercial. La fecha definitiva es informada en la promesa de compraventa.

El desarrollo de las obras civiles está sujetas a hechos imprevisibles e irresistibles generadores de casos fortuitos o fuerza mayor tales como hechos de la naturaleza, asonada, terrorismo entre otros, así como se pueden presentar hechos tales como tardanza por culpa exclusiva por parte de entidades oficiales en trámites, autorizaciones, expedición de permisos, habilitación de servicios públicos, escasez probable de materiales. Ante las circunstancias mencionadas el constructor podrá reprogramar la ejecución del proyecto informando por los medios oficiales de comunicación sin que esto constituya incumplimiento comercial.

Si, En caso de no cumplirse con porcentaje del punto de equilibrio financiero del proyecto y/o el cierre financiero de los titulares de las separaciones y/o condiciones técnicas, financieras, jurídicas o del mercado el constructor podrá desistir del proyecto, notificará a los titulares de las separaciones y procederá a tramitar el reintegro de los valores consignados sin el cobro de costos de administración y sin intereses o indexación a favor del titular de la separación y sin que se constituya un incumplimiento a la oferta comercial.

La firma de promesa de compraventa se programa una vez el titular de la separación o encargante ha validado su cierre financiero al año de entrega y el avance de obra permite proyectar un fecha estimada de entrega. Al firmar adquiere la calidad de promitente comprador

No, si no tiene cierre financiero y/o presenta saldos pendientes no puede firmar promesa de compraventa y deberá en los tiempos que se les indique soportarlo so pena de configurarse desistimiento. Pueden aplicar sanciones por desistimiento unilateral.